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萬科的過冬邏輯:一邊高喊活下去 一邊迅猛收購拿地

2018/10/11 10:39:22      21世紀經濟報道      

房地產的標桿萬科從不缺話題。

國慶節前,萬科內部開會打出“活下去”的口號;節后,部分項目一面降價回籠資金,一面突進收購華夏幸福項目股權,展開逆周期操作。

“活下去”對萬科而言,雖有2018年度6300億回款目標壓頂,但更多是轉型發展問題,是遠慮;而在房地產周期性下行的當下,更多的房企面臨的是生存問題,尤其是資金鏈緊張的中小型房企,比如華夏幸福。

剛剛過去的9月,房企銷售繼續放緩,行業普遍面臨回款壓力;同時行業集中度繼續提升,部分中小房企徘徊在生死邊緣,資金充裕的大型房企,則擁有更多的選擇和騰挪空間,行業即將迎來真正的大洗牌。

值得關注的是,除了銷售之外,自2012年萬科正式提出轉型城市配套服務商已過去6年,房地產行業的多元化轉型面臨挑戰。近期包括萬科、恒大、碧桂園、融創等四大龍頭房企,在多元化之路上都遭遇了挫折。

回款與資金壓力

10月9日,萬科公告,9月實現合同銷售面積302.5萬平方米,同比增加10.8%,銷售金額434.2億元,同比下降6.3%,環比8月的253萬平米、383.4億有所提升,但9月單月銷售面積增加而銷售金額下降,意味著萬科正在以價換量;而對于傳統的金九旺季而言,這個業績也不算出色。

前9月,萬科的銷售增速在行業中不占優勢。1-9月,萬科累計實現合同銷售面積2902.1萬平方米,同比增長8.9%,銷售金額4315.5億元,同比增8.9%。

行業整體也不樂觀。億翰智庫稱,9月份房企通過搶收金秋,業績普遍優于8月份,50強企業環比上漲14%。但在嚴苛的政策環境下,下半年7、8、9月單月業績未突破6月的峰值。

天風證券分析師陳天誠稱,隨著棚改貨幣化逐漸降溫、新房二手房價差逐步收斂,以及房企推盤量增多,預計銷售增速可能進一步放緩;各類房企的回款將進一步面臨考驗。

去年實現5500億回款的萬科,今年定下了6300億的任務,增長率僅14.55%,萬科董事會主席郁亮說完成不到一半。

在普遍的回款壓力下,大型房企以及中小房企的情況出現了分化。

平安證券分析師楊侃表示,2018年是房企償債小高峰,若銷售回款亦惡化,且銀行信貸依舊偏緊,不排除部分中小房企面臨資金鏈斷裂風險。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,對中小型房企來說,若資金壓力大,則會轉讓部分項目,類似部分樓盤會轉讓,這樣其實已經屬于被收購了。若是再惡化,不排除整個企業股權都會被轉讓,這會面臨被完全收購的風險。

民生證券分析師楊柳也表示,龍頭房企在融資能力、拿地機會、開發銷售能力上日益凸顯的優勢,會使行業集中度加速提升。

億翰智庫數據顯示,截止到9月,共有19家房企突破千億,同比上漲73%。TOP100房企集中度迅速攀升至71%,TOP30房企占據近市場一半份額,TOP10集中度也已經達到30%。億翰智庫預計,年底超千億房企有望突破30家。

對大型房企來說,資金問題不在于生存,而是發展。“活下去”,是凈負債率僅為32.7%,手握1596億現金的萬科向行業發出的警示。

據其2018年半年報,萬科持有貨幣資金1595.52億元,其中主要是銀行存款1593億元,受限資金不足百億,是上市房企中持有貨幣資金最多的開發商。

高喊“活下去”同時,萬科開啟了一輪迅猛的收購、拿地動作。

10月9日,華夏幸福公告顯示,北京萬科擬收購華夏幸福5家項目公司的部分股權,暫定交易價款約為32.34億元。

東方財富網數據顯示,按照權益金額計算,萬科三季度合計拿地金額接近500億元,達到458.7億元,超過保利、碧桂園、融創、恒大四家房企的244.1億元、137.9億元、69.1億元、62.4億元拿地權益金額之和。

多元化轉型之艱

如果說銷售和回款是房企當下最焦慮的問題,那么轉型、多元化,以及多元化與傳統開發業務的平衡,則是大型房企尤其是萬科喊出“活下去”的內在邏輯。

萬科的活下去更指向未來、長遠發展。與王石時代不同,2012年郁亮主導提出向城市配套服務商、城鄉建設與生活服務商轉型,萬科更重視投資、資本運作、物業運營和資產管理,過去6年的轉型也著力于此。

截至2018年9月,萬科的轉型業務集中于長租公寓、物流地產、商業運營、教育、養老等。

6年后,郁亮首次對戰略進行了檢討。“類似自如(長租公寓)事件,以及一些小概率、高風險事件,比如教育的性侵問題、養老的責任事故、在建工地的重大安全事故等,一旦發生,只有關門。”他在內部的講話,折射出對轉型業務的反思。

他提出,要將萬科現有業務收斂和聚焦,投入和產出嚴重不匹配、風險和收益嚴重不匹配的業務必須調整。

其他房企的轉型也不順利。10月7日,恒大健康突然公告FF提起仲裁,要“踢恒大出局”,這讓許家印的新能源汽車、高科技產業轉型遭遇波折。

此前,恒大轉型快消、糧油等都以失敗、虧損、剝離告終。

此前,因看好大屏運營和內容領域的發展前景,2017年1月份,融創中國主席孫宏斌在樂視網陷入資金鏈危機之時,攜150億元資金火速入股樂視網、樂視致新和樂視影業三家公司。

結果帶來的是融創165.5億元的虧損。孫宏斌直言,樂視是一筆失敗的投資,并將其視作融創轉型的代價。孫宏斌更在今年半年報發布會上說,融創中國已停止多元化發展。

碧桂園今年高調宣布轉型高科技農業,但碧桂園此前輸出馬來西亞的產業、科技新城森林城市卻深陷泥潭,受當地政局變化影響,至今未有解決方案。

嚴躍進指出,大型房企在多元化之路上的嘗試和挫折,令行業集體反思,轉型應該如何繼續走下去,這是萬科“活下去”又一重意思。

截至目前,房地產開發銷售及其收入,仍是房企的主要和絕對收入來源,2018年中報顯示,萬科來自房地產開發的營收占比仍在95%以上。

(編輯:newshoo)
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