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房企為何降價?資金壓力漸顯 現金流成為“最后的稻草”

2018/9/29 9:10:01      21世紀經濟報道      

在持續的、不斷收緊的“五限”調控下,房地產行業的拐點似乎已來臨。

前8月,雖然房企的銷售仍然高企,但融資和現金流問題從年初就已凸顯。作為資金高度密集的行業,當表外融資大幅收緊,房企僅剩的融資通道只有開發貸、海外發債極少數了;來自購房者的首付和按揭貸款,是房企資金的主要來源,但今年也嚴重受限。

硬幣的另一面則是,房企的開發投資仍處高位,新開工、竣工、三費支出上漲,今年又遇償債高峰,在年中的經營性現金流集體轉負或大幅縮減后,三季度開始,一些房企就率先降價回籠現金了。

降價促銷是房企最后的殺手锏。當價格戰打響,就是樓市進入下行周期的準確信號。

資金鏈承壓

近期,泰禾、恒大、碧桂園、招商蛇口等多家開發商,打出了降價促銷的招牌。

其中,恒大推出國內全部樓盤8.9折,如果將全部優惠進行疊加,最低可至7.4折,更勝于今年2月份8.8折的促銷力度。此外,碧桂園個別項目出現8折優惠,泰禾的合肥院子部分戶型降價4000元/平方米。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,降價可以歸結為房企的資金壓力、業績壓力,自身的營運費用也是一筆很大的開支。趁“金九銀十”給予折扣,期望增加銷售,快速回款。

一位知名房企CFO認為,今年以來房企面臨巨大的資金壓力,根源是融資渠道大幅收縮,而房企的投資、經營活動卻維持慣性,并沒有同時收縮。

從中期財報來看,大多數房企出現了經營性現金流轉負或縮減,如萬科實現經營活動產生的現金流量凈額-42.55億元,上年同期為218.5億元,上年末則為823.2億元;保利發展截至中期的經營性現金流為-98.33億元。

此外,碧桂園上半年的凈經營性現金流雖保持為31.7億,但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。

其他二線房企的狀況也不樂觀。渤海證券顯示,中低評級房企現金流吃緊,AA房企的現金及等價物負增長,資金面出現缺口。

中信建投監測,隨著流動性的改善,自籌資金增速從4 月低點4.8%已經連續攀升至11.2%。此外,國家統計局數據顯示,2018年1-8月份,房地產開發企業到位資金106682 億元,同比增長6.9%,增速比1-7月擴大0.5個百分點。

但興業證券分析師閻常銘認為,房企資金來源增速有所波動,但是整體資金來源增長中樞下行是中期趨勢,預期從銷售和資金角度,難以有大幅度的持續緩解。

償債高峰的來臨,也沒有給房企足夠的喘息機會。

東海證券指出,進入9月后,房企償債高峰已至,據目前已披露完畢的半年報顯示,50%的公司面臨償債壓力。

平安證券分析師楊侃認為,在此情況下,若銷售回款亦惡化,且銀行信貸依舊偏緊,不排除部分中小房企面臨資金鏈風險。

整體看,即便多數房企的銷售金額同比攀升,但2018已經過去三分之二,留給房企完成銷售目標的時間已經不多了。

據21世紀經濟報道記者統計,2018上半年銷售排行前20的房企,14家設定了年度銷售目標。其中,1-8月銷售目標完成率在三分之二以上的有8家,分別是中國金茂、陽光城、新城控股、世茂、中海、正榮、恒大、招商蛇口;總共13家的目標完成率在50%以上,華夏幸福還沒到50%,年度完成率堪憂。

去年的房企銷售冠軍碧桂園,以及萬科,則干脆就沒有設定年度銷售目標。

回款是關鍵

保利地產研究院認為,面對融資和償債的雙重壓力,房企“現金流”管理尤為重要。加緊回籠資金、確保財務穩健,是面對行業短期調整風險的首要舉措。

對房企而言,最大的回籠資金手段是銷售。但受信貸持續緊縮影響,今年以來,各房企銷售回款率普降。

據21世紀經濟報道記者統計,一線房企銷售回款率平均值穩定在80-90%的較高水平。縱觀TOP50房企,銷售回款率在90%、80%、70%以上的分別有16家、8家、15家。

其中,碧桂園、恒大、萬科、保利四家“龍頭”,除恒大保持95.04%的回款率外,萬科銷售滾動回款率為93%,歷年這一數據往往在95%以上。

半年報顯示,保利上半年累計實現銷售回籠1698億,回籠率僅 78.9%,同比下降3.5個百分點。

財報顯示,碧桂園2016、2017的銷售回款率分別為92%、90%。而今年上半年,碧桂園實現銷售現金回款約3360.2億元,回款率約為81.5%。

國盛證券指出,從資金回籠角度看,較高的銷售去化率并不一定伴隨著較高的銷售回款率。按照銷售去化率從高到低排序,排在前20名的房企平均銷售回款率為76.3%,后20名的平均銷售回款率為95.7%,差異顯著。

銷售放緩對房企實現回款將是雪上加霜。國家統計局數據顯示,1-8月銷售面積累計增速 4%,比7月回落 0.2個百分點;8 月單月增速2.4%,比上月大幅回落7.5個百分點。

9月份以來,絕大多數房企都把回款和回款率作為首要的目標來執行。

萬科董事會主席郁亮透露,今年制定了6300億回款的目標,現在完成還不到一半;佳兆業財務部總經理吳建新表示,將加快整工程建設速度以及存貨去化速度,以完成現金的迅速回籠、回款率的提升。

除了通過加快銷售回款緩解資金壓力,一些房企準備通過變賣資產實現資金回流。

佳兆業集團主席兼執行董事郭英成稱,還將通過出售資產等多渠道保證資金周轉。

克而瑞研究指出,在國家和地方政府調控政策層出不窮,尤其是信貸持續緊縮的背景下,規模房企上半年的日子并不好過。不過,下半年貨幣政策或將由穩健中性轉向中性偏積極,三季度房地產市場進入難得的銷售窗口期,開發商資金壓力將有所緩解。

其預計,下半年將有更多房企繼續“高周轉”策略,積極搶收業績和回款,保障企業規模的持續增長。

天風證券認為,隨著去杠桿轉為穩杠桿,按揭貸款同比繼續正增長,融資環境有所改善,但整體資金壓力仍存。

(編輯:gifberg)
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