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“金九”不“金”:房地產的“轉折點到來了”

2018/9/26 8:56:05      21世紀經濟報道      

核心提示:一夜入秋。曾經瘋狂搶房的房地產市場正逐漸冷卻,傳統銷售旺季“金九銀十”也不再出現。合肥院子促銷,引來老業主集體維權。

拐點已至?告別“金九”:樓市“漸凍”

本報記者 王營 北京報道

“漲價的時候也沒見業主補錢給我們,但是一降價業主就來維權。”9月25日,泰禾集團一位負責人向21世紀經濟報道記者苦惱地表示。就在剛剛過去的中秋小長假,這家房企旗下的合肥院子選擇將某棟某個戶型降價4000元/平方米促銷,但隨即引來老業主集體維權。

一夜入秋。曾經瘋狂搶房的房地產市場正逐漸冷卻,傳統銷售旺季“金九銀十”也不再出現。

9月上半月,易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比8月上半月增長1%,同比增長32%。分城市來看,一線城市環比增長7%;二線城市環比持平;三四線城市環比增長2%。4月上半月開始,各地房企加速推盤,40城新建住宅成交面積回暖并出現了環比連續3個月的正增長,7月上半月有所下滑,8月上半月再次小幅增長,9月上半月基本與8月上半月持平。進入四季度,在調控趨嚴和金融環境趨緊的背景下,一些危機感較強的房企已經開始選擇促銷跑量。

“從開發商內部交流情況看,大家都注意到市場上兩個調整跡象:一是促銷行為增多;二是土地流拍增多。對于明年的指標,一些開發商已經表示不再提高增長。”新城控股副總裁歐陽捷對21世紀經濟報道記者說。

一夜入秋

“我們項目營銷一直是走高端路線。起初項目宣傳的銷售均價是2-2.2萬元/平方米,但真實銷售均價約在1.9萬元/平方米左右。這一次中秋節假期,我們將一棟樓的某個戶型拿出來促銷,售價約在1.5萬元/平方米。雖然降價4000元/平方米,但我們對客戶要求的付款方式也很苛刻,要求一次性付清全款。”上述泰禾集團負責人表示。

該人士坦言,房地產市場正處在下行通道,為了加速去化,開發商還是希望提高項目性價比,在去化和利潤之間尋求平衡。但令他苦惱的是,合肥院子的降價卻引來了老業主不滿。對于老業主的維權行為,合肥院子給出的方案是,老業主可以選擇退房來重新購置促銷房源,但需支付全款。

合肥院子并非個案。

9月13日,濱江新城新希望未來海岸二期部分房源價格低于一期,引發了部分業主“維權”抗議。

21世紀經濟報道了解到,為了去化,不少開發商選擇一定程度打折促銷活動,甚至包括全員營銷。據融創中國天津區域某位設計總負責人反饋的信息,他們全集團已經開展全員營銷,各個級別負責人都有一定程度的銷售任務,集團要求每人發動身邊相關資源,配合營銷部門完成各區域年底銷售任務,并根據各級別職位分配了樓盤指導價格表,相應會有一定優惠,如團購還有進一步優惠,該公司在營銷上已發動各類可利用渠道爭取加速完成指標。

“金九銀十”是傳統的銷售旺季,但今年則不同。整體市場都表現平淡。中秋小長假期間,各地樓市平淡,告別“金九”。以北京為例,9月22日,北京市新建商品房網簽179套;9月23日,北京市新建商品房網簽230套,網簽數量與7-8月基本持平。中原地產分析師張大偉預計,9月北京全月在1.5萬套左右,與之前幾月基本持平。

上海9月樓市整體也較低迷,供應明顯增加,而樓盤平均去化率開始下滑。9月14日-9月20日期間,上海新房供應達14.3203萬平方米,環比增長34.18%;一周共計成交14.5089萬平方米,較前一周微降0.94%。深圳小長假前兩天的新建住宅簽約分別只有70與76套,整體和之前相比基本維持平穩。廣州小長假簽約數據較多,9月23日商品住宅簽約1045套,9月22日簽約824套;從全月數據看,也依然處于平均水平。因為網簽數據滯后的原因,整體看,全國一二線城市,9月樓市成交量環比8月均無明顯上漲現象。

消失的“金九銀十”

9月25日,億翰研究社發布了一項研究報告。該報告提供了一組有趣的數據,在2015年至2017年間,TOP100上市房企總資產增速始終高于凈資產增速約10個百分點以上,這表明,2017年之前房企更傾向于利用增加財務杠桿的方式擴大規模。但2018年上半年,總資產和凈資產兩者增速有明顯收窄,如果與2017年同期比較,凈資產同比增速34.4%已經高于總資產同比增速32.5%。

億翰中國認為,這表明房企開始控制負債擴張速度,一方面是順應企業去杠桿的政策導向,一方面也是為了在調控力度不斷增強、各方限制逐漸增多的未來不確定性升高的市場環境中,降低自身經營風險。自2017年以來,房地產行業逐漸注重有質量的增長,傳統依靠負債擴張的野蠻生長時代或將結束。

“活下去”和“安全第一”已經成為房企目前最主要的訴求。而這反映到樓市方面就是,開發商開始重視現金流回款。這不排除通過降價方式。

杭州樓市動態首席評論員余鐘斌告訴21世紀經濟報道記者,杭州樓市已連續兩年沒出現過“金九銀十”。當然,今年也沒出現。過去的兩年是因為市場太火,今年則是遇到樓市降溫轉折點,而且這樣的降溫還有愈演愈烈之勢。今年的“金九銀十”時節已近過半,杭州各大開發商推盤速度明顯加大,而不是如去年那般“捂著”。“杭州主城的樓市已開始出現分化,搖號整體中簽率也在上升,地段、交通、品牌等性價比較弱的樓盤將加大分銷的力度,也不排除加大調低‘次等’房源價格、折扣的力度。”余鐘斌表示。

歐陽捷認為,市場信心有所調整,土地流拍增多、個別房企內部講話、預售制度探討也都對市場產生了誤導,引發負面情緒波動。反觀一些中西部二線城市和很多三四線城市,市場基本不受影響。

易居研究院院長楊紅旭則認為,九、十月份就是市場衰落的拐點。大房企新盤打折現象增多,包括碧桂園、萬科、保利、恒大、金地都在全國多城市多盤聯動促銷,這就是市場明顯降溫的跡象和信號。預計未來兩三年都是下跌、調整以及筑底的過程。

(編輯:gifberg)
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